Dom Materiał Partnera

Kosztorys budowlany, który przyjmie bank i ubezpieczyciel

Bank, ubezpieczyciel i fundusz proszą o trzy różne dokumenty, choć wszystkie nazywa się kosztorysem. Wyjaśniamy rodzaje kosztorysów, obowiązkowe elementy i najczęstszy powód zwrotu.

Kosztorys bywa traktowany jak formalność do odhaczenia, dopóki nie wróci z banku albo od ubezpieczyciela z adnotacją o brakach. Wtedy okazuje się, że dokument musi spełniać wymagania, o których nikt wcześniej nie uprzedził.

Cztery rodzaje kosztorysu, cztery różne cele

Rodzaj	Kto go sporządza	Do czego służy
Inwestorski	zamawiający lub jego pełnomocnik	ustalenie wartości robót przed wyborem wykonawcy
Ofertowy	wykonawca	wycena własnej oferty, załącznik do wniosków o dofinansowanie
Powykonawczy	wykonawca po zakończeniu prac	rozliczenie rzeczywiście wykonanego zakresu
Zamienny	wykonawca w trakcie robót	rozliczenie zmian względem zakresu pierwotnego

Pomyłka na tym etapie kosztuje najwięcej czasu. Bank prosi zwykle o kosztorys powiązany z harmonogramem wypłat transz, ubezpieczyciel o zestawienie odtworzeniowe zakresu szkody, a fundusz udzielający wsparcia o kosztorys ofertowy podpisany przez wykonawcę. Trzy różne dokumenty, choć w rozmowie wszystkie nazywa się kosztorysem.

Z czego składa się poprawny kosztorys

Przedmiar robót. Zestawienie ilości poszczególnych prac z podaniem jednostek i sposobu obliczenia. To on decyduje o wiarygodności całego dokumentu.

Podstawa wyceny. Odwołanie do katalogów nakładów rzeczowych albo do kalkulacji własnej. Bez tego ceny wyglądają na wzięte z sufitu.

Ceny jednostkowe. Robocizna, materiały i sprzęt rozpisane osobno, z przyjętymi stawkami.

Narzuty. Koszty pośrednie, koszty zakupu materiałów i zysk, podane jako czytelne wskaźniki procentowe.

Zestawienie zbiorcze. Podsumowanie wartości robót z podziałem na elementy oraz podatek.

Co najczęściej powoduje zwrot dokumentu

Brak przedmiaru albo przedmiar niezgodny z zakresem opisanym w umowie. Instytucja weryfikująca sprawdza przede wszystkim, czy ilości da się odtworzyć z rysunku lub opisu. Ładny wydruk z sumą na dole, ale bez rozpisanych ilości, nie przechodzi weryfikacji.

Kosztorys dla banku i dla ubezpieczyciela

Bank patrzy na dwie rzeczy: czy wartość robót odpowiada zakresowi i czy da się ją podzielić na etapy zgodne z harmonogramem wypłat. Stąd wymóg rozbicia na elementy scalone, bo transza jest uruchamiana po zakończeniu konkretnego zakresu, a nie po upływie terminu.

Ubezpieczyciel weryfikuje coś innego: czy wykazany zakres wynika ze zdarzenia objętego ochroną. Kosztorys obejmujący modernizację przy okazji naprawy szkody zostanie okrojony do zakresu odtworzeniowego. Dlatego przy szkodzie warto rozdzielić dwie pozycje: przywrócenie stanu poprzedniego i prace dodatkowe finansowane samodzielnie.

Wycena regionalna, czyli dlaczego ta sama robota kosztuje inaczej

Stawki robocizny i ceny materiałów różnią się między regionami, a instytucje weryfikujące porównują kosztorys z danymi dla właściwego obszaru. Zestawienie przygotowane według stawek z jednego rynku bywa kwestionowane, gdy inwestycja realizowana jest w innym.

Lokalizacja	Strona z zakresem usług
Bydgoszcz i okolice	kosztorysy budowlane Bydgoszcz
Elbląg i okolice	kosztorysy budowlane Elbląg
Łódź i okolice	kosztorysy budowlane Łódź

Punktem wyjścia do własnych zestawień bywa gotowy układ dokumentu. Wzór z opisem poszczególnych sekcji: https://kosztorysanci.com.pl/blog/kosztorys-budowlany-wzor-pdf

Narzuty, czyli miejsce, w którym kosztorysy się rozjeżdżają

Dwa kosztorysy na te same roboty potrafią różnić się o kilkanaście procent przy identycznych cenach materiałów. Różnica siedzi w narzutach doliczanych do kosztów bezpośrednich.

Narzut	Co pokrywa	Od czego się liczy
Koszty pośrednie	zaplecze budowy, nadzór, koszty ogólne firmy	od robocizny i pracy sprzętu
Koszty zakupu	transport i magazynowanie materiałów	od wartości materiałów
Zysk	wynagrodzenie wykonawcy za ryzyko i organizację	od robocizny, pracy sprzętu i kosztów pośrednich

Instytucja weryfikująca sprawdza nie tyle wysokość narzutów, ile ich jawność. Kosztorys, w którym narzuty są rozpisane procentowo, da się ocenić. Taki, w którym zostały wliczone w ceny jednostkowe bez wyszczególnienia, bywa odsyłany do uzupełnienia.

Błędy w przedmiarze, które kosztują najwięcej

Powierzchnie liczone bez potrąceń. Otwory okienne i drzwiowe powyżej określonej wielkości odlicza się od powierzchni tynków i malowania. Ich pominięcie zawyża kosztorys.

Brak podziału na elementy. Zestawienie jedną pozycją uniemożliwia rozliczenie transzowe i wypłatę po zakończeniu etapu.

Jednostki niezgodne z katalogiem. Pozycja rozliczana w metrach bieżących wpisana w metrach kwadratowych zmienia wartość o rząd wielkości.

Roboty ziemne bez kategorii gruntu. Ta sama objętość wykopu ma inną pracochłonność w piasku i w glinie, co weryfikujący sprawdza w pierwszej kolejności.

Czy kosztorys musi być sporządzony w programie kosztorysowym?

Nie ma takiego wymogu formalnego, ale dokument z programu jest łatwiejszy do weryfikacji, bo zachowuje standardowy układ pozycji i odwołania do katalogów. Przy większych zakresach to zwykle warunek praktyczny, a nie prawny.

Czym różni się przedmiar od obmiaru?

Przedmiar sporządza się przed robotami, na podstawie dokumentacji. Obmiar wykonuje się po robotach, na podstawie stanu faktycznego. Rozliczenie powykonawcze opiera się na obmiarze.

Czy można samodzielnie przygotować kosztorys do wniosku?

Formalnie tak, jeśli instytucja nie wymaga podpisu wykonawcy. W praktyce częstym powodem uzupełnień jest brak przedmiaru i niespójność jednostek, dlatego przy wnioskach o dofinansowanie bezpieczniej oprzeć się na dokumencie przygotowanym przez osobę robiącą to zawodowo.

Jak długo kosztorys zachowuje aktualność?

Tak długo, jak aktualne pozostają przyjęte stawki i ceny materiałów. Przy dłuższym oczekiwaniu na decyzję instytucje potrafią poprosić o aktualizację, zwłaszcza gdy od sporządzenia minęło kilka miesięcy.

Źródła

Zasady sporządzania kosztorysu inwestorskiego wraz z wymogiem przedmiaru robót
Katalogi nakładów rzeczowych jako podstawa wyceny robót budowlanych
Praktyka weryfikacji kosztorysów przez banki przy kredytach z wypłatą transzową
Zakres odtworzeniowy przy likwidacji szkód majątkowych

Materiał Partnera Ten materiał powstał we współpracy z partnerem. Treść reklamowa. Autorem materiału jest partner (zamawiający), który odpowiada za jego treść; redakcja portalu nie jest jego autorem.